黃浦江水悠悠東去，兩岸廣廈平地而起，一個由商業辦公樓、國際港務大樓、客運綜合樓等13座高樓以及1座國際郵輪碼頭組成的建筑群，雄踞于北外灘880米長的黃金岸線，形成了氣勢非凡的“水上門戶”，這就是由方興地產下屬上海浦東金鑫房地產發展有限公司（簡稱浦東金鑫）與上海港務局合作開發的上海港國際客運中心（簡稱上海國客）。

上世紀90年代中期，方興地產的前身香港立豐實業公司與上海房地產集團合作成立了上海金鑫房地產發展有限公司(后變更為浦東金鑫），至此翻開了方興地產發力上海房地產市場的宏偉藍圖。

成立之初，浦東金鑫便樹立了與國際接軌、敢于引領時代潮流的地產開發策略，努力尋找高潛力的稀缺土地資源，打造地產精品項目。

創業：磐石徒堅心不移

十幾年前的上海陸家嘴地區，幾乎可以用“一片荒蕪”來形容，鱗次櫛比的高樓當時都還停留在規劃圖紙上。但憑借敏銳的行業嗅覺，方興地產副總經理、時任香港立豐實業公司副總經理的賀斌吾與他的團隊對陸家嘴金融集聚發展作出了大膽的預判，引入并創新了港式住宅理念，開始開發首批外銷房項目——海怡別墅和海怡花園。

在周邊住宅價格僅為3000多人民幣元/平方米的情況下，公司在上述項目上果斷定價為1500美元/平方米（折合人民幣超過12000元/平方米），一時間在上海房地產市場投下重磅炸彈。

樓盤一經推出，市場反響良好，但緊接著的亞洲金融風暴給公司來了當頭一棒。“看著平日車水馬龍的售樓處一下子變得門可羅雀，市場一下子陷入了空前低迷，說實話，我們也快坐不住了。”賀斌吾坦言道，“但創業就是一個大膽假設、小心求證，外加堅定實踐的過程。”

經歷了短暫絕望之后，浦東金鑫積極自救，一方面認真研究市場走向，堅持高端定位的既有策略，另一方面繼續加強營銷，積極尋找客源突破。

守得云開見月明，苦熬3年，終于迎來了市場的轉機，并領先同業實現了項目的全面售罄，為公司后續發展創造了條件。兩個項目的成功，一時間引來同行紛紛效仿。

初戰告捷之后，浦東金鑫公司又一舉拿下臨近的源深路地塊，準備趁熱打鐵實施海怡三期項目。但就在此時，資金實力的缺乏像一條韁繩緊緊拉住了公司前進的步伐。由于缺乏足夠投入，在僅僅開發了沿街幾幢辦公樓之后，源深路地塊被轉讓出去。浦東金鑫的項目開發工作一度停滯。

難關當前，絕不放棄。在積極驗證了總部獨幢辦公的市場方向同時，浦東金鑫也另辟蹊徑，積極尋找新的機會，爭取通過合作開發來彌補自身資源的短板。

結合上海外灘現狀和未來的發展戰略，浦東金鑫在調研了國際知名航運中心城市地產轉型歷程的基礎上，前瞻性地判斷黃浦江邊黃金地段的港口碼頭將成為地產行業下一階段開發重點，提出了繼續發揮總部基地開發優勢、打造航運服務業相關地產產品的思路。

“當時，一得到黃浦江兩岸原有碼頭倉儲用地將進行城市功能轉換的消息后，我們就一致認為，這是個千載難逢的良機！”賀斌吾說。

在集團公司的支持下，浦東金鑫確立了借船出海、合作發展的戰略方向。2002年，集團公司總裁劉德樹親赴上海，與上海市有關領導共同見證了我司與上海港務局簽署全面合作框架協議的時刻，雙方就上海國客和財富廣場等項目的合作正式展開。

創新：大浪淘盡始見金

創業初期所遭遇的資源不足的困難以及市場風向的殘酷，讓浦東金鑫人留下了刻骨銘心的回憶，大家對“機會和風險是時刻伴隨左右”這樣一句看似簡單的話也有了更深的感悟。

歷經一番市場洗禮之后的浦東金鑫，將風險意識牢牢地植入了公司基因，時刻把握市場風向，不斷根據市場導向來調整項目開發經營的具體方案，確保項目能夠最大限度地適應市場需求，降低項目決策和實施的風險。

在同時開發財富廣場和財富海景花園的過程中，公司再一次面臨資金瓶頸，公司果斷將財富海景花園作為在建工程售出，及時回籠資金。更為可取的是，公司在簽署在建工程銷售協議的同時，預見性地保留了超額利潤的分成權利，在后來市場向好的情況下，為公司帶來了可觀的項目回報。

“依托財富廣場和財富海景花園的開發業績，以及國客中心項目的良好前景，浦東金鑫為方興地產2007年成功在港上市作出了突出的貢獻。” 方興地產總經理何操對浦東金鑫作出如是高度評價。

“一開始，項目就在經營策略和方案設計等方面，實現了全面的風險管理。”賀斌吾介紹說，項目剛剛打樁的時候，公司就鎖定了部分基本客戶，在一定程度上解決了開發資金問題。項目開始施工后，當地政府部門又提出規劃方案調整的要求，公司在方案設計已考慮風險預案的基礎上，第一時間做出了積極應對，從容化解了調整所造成的影響，實現經濟和社會效益的雙豐收。

除了項目管理的精益外，浦東金鑫還走出了一條創新的開發道路。上海國客集合不同國家、不同風格的設計優勢，創造性地提出了立體開發濱江空間的規劃方案，既解決了客運站、公共休閑、景觀營造和商業開發的空間分隔，又巧妙地取得項目開發收益的最大化。業內稱其為“集創新設計理念和先進建筑藝術為一體的標志性項目”。上海國客的景觀綠化和上海國際航運服務中心的港池景觀水域，曾一并被上海市市長韓正贊賞為“西綠東水”。

2010年，上海國客項目進入尾聲，成為上海新的地標性建筑群，為上海國際航運服務中心的建設創造了良好開局。同時，項目在經濟效益上也是成績斐然，項目人均年創利潤在行業中遙遙領先，創下了數倍于多家龍頭企業的業績奇跡。

近20年的實踐中，浦東金鑫走過了一條不斷摸索、不斷開拓、不斷創新的發展道路，為方興地產的發展壯大發揮了開疆辟土的先鋒作用。黃浦江之畔，這支技術過硬、團結協作的隊伍正躊躇滿志，向著集團公司地產板塊的跨越式發展前景，邁開更有力的步伐。

作者：左文生