金茂麗江J·LIFE實景圖

盡管是一個相對年輕的團隊，但方興商業已初步實現了對零售商業市場的全覆蓋，對整個零售商業市場的發展也有著清晰的研判。

方興地產副總裁、商業事業部總經理任艷華近日在接受采訪時就表示，當前的商業地產困境重重。面對招商難等一系列問題，方興商業將通過戰略合作、入股等多種方式來發展自營品牌，打破傳統零售商業的經營模式，在行業困局中實現奇兵突圍。未來，方興將“創新合作，走自營品牌之路。”而目前首個自營品牌項目“美食競技場”已在南京落地，并將于今年9月底正式開業。

輕重并舉有條件上市

目前，方興商業已經確立了城市級商業中心、社區商業中心、商務配套商業和旅游地產商業等四大零售商業產品線。截至今年5月，方興商業旗下共有6個持有型零售商業項目，零售商業總面積達到近40萬平方米。

按照方興地產副總裁、商業事業部總經理任艷華的說法，雖然從規模上看,方興商業板塊相對來說并不龐大，但涉足較早，商業招商、運營的經驗并不少。方興商業的起源，始于金茂上海J·LIFE和金茂三亞J·LIFE兩個項目。

可以說，2005-2012年，是方興商業發展的行業試水期。

到了2012年末、2013年初，方興地產的寫字樓板塊業務持續風生水起；住宅市場上，“府、悅、墅、山、湖、灣”六大系列住宅產品，在多個城市也做得有聲有色。“直到這時，大家覺得方興作為一個地產公司，商業地產沒有故事講，能力是有缺陷的，不齊全，所以方興就提出要快速發展商業。”任艷華解釋道。

2013年6月，方興地產商業事業部成立，標志著方興商業進入到了專業發展期，并迅速啟動了麗江、南京、長沙、青島等多個零售商業項目的籌開運營工作。“從此，方興的商業發展走上了我們認為的快車道”。不過，任艷華也強調，這個“快”是和方興自己的過去相比的。在市場拓展上方興采取了穩健的策略，并力求與自身的產品品質定位適配。

談到發展目標，任艷華表示，方興并不激進，事實上在商業事業部起步之初，即有34萬平方米的體量，因此“再過五年，我們達到120萬平方米這個目標是客觀合理的”。另據透露，目前方興商業已有55萬平方米；而未來的64萬平方米商業，“實際已有不少是基本在手的”，將以青島高新區、南京上坊等幾個區域“精挑細選”的大型集中式商業（城市級的購物中心）為主。

隨著方興地產整體發展步伐及土地吸納節奏，方興商業旗下的零售商業面積也將不斷增加。未來，方興還將堅持客觀選擇項目、客觀秉持產品高端的定位。往細分的領域來走。

目前，商業事業部的戰略定位是成為“高品質的商業經營者與資產管理者；國內領先的高品質社區深度服務商”，以社區商業、商務配套、城市級商業和旅游商業四條產品線為產品引擎，打造以商業管理輸出為核心的輕資產商管公司。

未來，方興商業還將通過輕重并舉的發展理念，培育商業運營管理的核心能力，有效撬動重資產價值提升、輕資產管理輸出，確保2018年具備上市條件，2019年啟動上市工作。

自營品牌首落南京

近年來，隨著零售商業地產整體供應量劇增，國內零售商業地產運營商普遍面臨“招商難、運營難、選址難，資金整合也難”的困境。但，方興已考慮好了應對措施。

任艷華表示，方興商業對于未來發展有著明確分析與判斷，也有應對方法，即堅持“兩條腿并行”：“‘第一條腿’即跟隨公司的戰略布局，把已有的集中式商業打造成功、順利開業、穩定運營；‘第二條腿’是在這個基礎上，大力拓展社區商業，將社區商業做成品牌形成規模。”

而無論哪條腿走路，通過戰略合作、入股等多種方式來發展自營品牌這一路線，是目前方興商業確立的重要途徑。

“自營，是我們未來發展的一個重點方向。大家迫于生存的壓力必須思考轉型，或者是必須考慮核心能力的鍛造。面對行業招商難題，我們需要在參考行業成熟企業的成熟做法的同時，來尋求一種有限的創新與改善，從而打造方興商業自己的核心競爭力。” 任艷華如是解釋“自營”。

按照規劃，未來方興將以購物中心業態需求為主線，自營品牌集中于餐飲、健康管理、兒童以及平價式奢侈品四種業態，主要整合方興的戰略合作商家。其品牌既可以沿襲已經成熟的品牌，也可以一起創造新品牌。

任艷華透露，方興商業四種形態的自營品牌，目前均有了較為明確的規劃和落地執行方案。自營餐飲美食業態將以美食競技場的形態呈現。該業態的第一個項目，已經在南京金茂匯落地，并計劃于今年9月底同步亮相。

據了解，位于南京金茂匯的美食競技場，是南京金茂匯整體餐飲業態中的一大特色主力店，類似于一種美食集合店的形態，地處南京金茂匯地下一層下沉式廣場入口，總面積約為700平方米，以“人與食物的美好關系”為核心理念，主打面食類產品，將采用全時段經營的模式，力求避免集中時段就餐帶來的排隊等候等不便。

另據悉，“美食競技場”未來還將在長沙、青島等地落地拓展，其經營產品將因地而制宜。

那么，自營品牌將在整體項目中占據多少比例？任艷華說，“理想的狀態是，以一個單體項目的比例來講，至少要達到一個項目15%的出租面積”。

未來十年重新洗牌

“商業地產會越來越難玩，但也會愈來愈精彩。”

談到零售商業地產的未來發展，早在金茂大廈裙房改造時期就進入了商業地產領域的任艷華認為，未來十年，中國商業行業將進入理性成熟的增長階段，行業完成重新洗牌，具備全價值鏈資源整合和管理能力的優秀企業將逐步提升行業集中度。

任艷華指出，未來十年，商業地產行業將完成重新洗牌，具備全價值鏈資源整合和管理能力的優秀企業，將逐步提升行業的集中度。

同時，任艷華認為，在愈發成熟的市場，“行業項目并購機遇將頻現，而具有較強商業運營管理團隊和管理能力的企業將獲得較多發展機遇，并獲得投資者的追捧，實現業務規模的擴張”。

此外，體驗業態將成為主導業態，未來實體商業發展的主要驅動來源于個性化、娛樂化、家庭式的空間創造和體驗服務。

“而對于商業地產行業而言，未來十年關鍵的影響因素主要是金融、團隊與技術。”任艷華強調。

http://epaper.dfdaily.com/dfzb/html/2015-05/14/content_987328.htm