在總結完第一個“國際新城”產品開發經驗后，方興地產(00817.HK)迫不及待地將第二個產城系作品安插在了青島高新區。6月初，方興地產將青島中歐國際城項目公之于眾。按照方興地產的邏輯，這個總占地面積約2500畝的地塊將被打造成融合生態、智慧、多元、國際、文化的城市運營級項目，實現其從資源推動型到產業引領型的升級轉型。

方興地產相關負責人在接受《中國經營報》記者采訪時說：“目前國際新城的系列項目在業務總量中占比并不太多，但是這種產品是一個集大成者。這里面涵蓋寫字樓、酒店、商業項目，還有住宅項目。今后方興地產還將繼續開發該系列產品，以后的業務占比將越來越大。”

第二座產城系產品落地

距離第一個城市運營類產品梅溪湖項目1200公里外的山東青島正在孕育方興地產的第二座“戰略性武器”。方興地產內部將這種產品比作容納各類戰術武器的航空母艦，其不僅容納了自身的各種項目，也融合了其他房地產開發企業的產品。      

公開資料顯示，青島高新區管委與方興地產計劃在紅島高新區祥茂河以東、河東路以南、火炬大道以北、墨水河以西片區合作，以打造在山東的首個“國際新城”項目。這個名為“中歐國際城”的項目總占地約2500畝，建筑面積400萬平方米，將打造成為集普通住宅、別墅、公寓、商業、酒店、寫字樓以及相關配套產業的綜合運營項目。

據媒體報道，該項目的住宅總建筑面積約240萬平方米，其中包含48.2萬平方米的人才公寓配套。其商業項目建筑面積為54萬平方米，產業項目面積約為105萬平方米。同時方興地產還計劃擁有購物中心、酒店等用地約24.5萬平方米，這些商業項目落成后將成為持有型物業。

方興地產相關負責人介紹，該項目的一期部分主要為住宅產品，預計將于今年8月份先期推出。別墅類產品則將在明年推出。而與商業相關的綜合體、酒店等產品則處于開發的中后期。

按照方興地產的邏輯，之所以要住宅項目先行是為了快速導入人口以拉動配套產品和商業產品的開發。

而之所以選擇青島為第二個地域目標，方興地產亦有自己的戰略考慮。

公開資料顯示，2014年，青島高新區成為114個國家高新區中的12個示范區之一，綜合排位升至全國第九，國內外優秀的孵化器和創業團隊紛紛在這里生根，成為引領青島經濟“升級”的引擎。這無疑使得高新區在成為青島下一個中心上具備先天優勢。

早在2012年，青島當地的高級別政府會議針對青島發展就提出“全域統籌、三城聯動、軸帶展開、生態間隔、組團發展”的戰略觀點。這是政策第一次真正將膠州灣北岸納入到“大青島”的發展藍圖之中。有分析認為，在“三城聯動”城市發展總戰略的指導下，膠州灣北岸的未來，幾乎就代表著青島的未來。

在這種戰略產生之前，高新區所在的紅島在轄區內的地位幾乎“微不足道”。

紅島區域內人口不足10萬并無特色支柱產業，其經濟發展疲弱。盡管青島市內住宅產品均價過萬，但是紅島成交均價每平方米卻不到6000元。這種價格差距被視為青島環膠州灣中心城區的價格“洼地”。不過，價值洼地也意味著升值的空間。有分析認為，高新區的價值恰恰在于它的后發優勢。而紅島高新區的一系列動作，證明了其巨大的潛力和發展機會。
    公開資料顯示，作為北岸核心區，紅島高新區范圍內已經規劃了M8、M9、R2、R4、R6及R8線6條軌道交通線路。奧體中心、教育中心、醫療中心、濱海濕地、CBD中央商務區、會展中心等項目相繼選址落戶。而更大的發展契機在于，坐落于此的青島新機場已經破土動工。

城系產品揭示戰略升級

來自國家發改委6月24日的最新數據顯示，1到5月份，商品房銷售面積降幅收窄，其中住宅銷售面積呈現同比止跌行情，商業營業用房銷售面積也同比增長，增幅約3.9%。另外，連續14個月累計負增長的商品房銷售額，在1~5月數據中也首次出現了正增長，漲幅3.1%。

其中，自2012年4月以來持續長達3年之久的商品房庫存上升態勢首次出現轉變。5月末商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米，這是自本輪房地產市場低迷以來，商品房待售面積首現減少。

報告認為，在中央和地方政策作用刺激下，樓市處于持續回暖過程中，銷售回暖帶動市場整體活躍度回升，樓市整體活躍度回升。

房地產市場回暖與庫存減少的背后是各家房企不斷加速周轉去化的結果。觀察家們認為，盡管房地產市場指標有所好轉，但是在中國進入經濟新常態的宏觀環境下，房企要想更好地生存發展，當務之急是進行產品升級和轉型。

而自從長沙梅西湖項目以來，方興地產源于“城市運營”的戰略與轉型已基本顯現。

方興地產相關負責人在接受本報記者采訪時說：“方興地產現在的產品主要有住宅、商業綜合體、寫字樓、酒店等業態。其中，商業有金茂廣場、金茂匯以及社區商業等類別，寫字樓為金茂大廈，而酒店方面則擁有金茂酒店這一品牌。在住宅項目中有六個產品系列。我們現在做的城系產品是上面這些產品的集大成者。”

上述負責人說，直到梅溪湖國際新城項目后我們才把這一產品稱之為“系”。因為它所包括的產品業態太多。“通過總結梅溪湖項目多年開發的經驗，我們可以把青島中歐國際城項目看做城系產品的升級。但是現在這個產品系所占業務比重并不太多，畢竟是第二個項目。”他認為，城系項目未來的能量將非常大。

不過，這樣海量級的項目開發周期也不能與單個項目相提并論。按照方興地產的“三年成形、五年成市、八年到十年成城”的戰略規劃，中歐國際城的整個開發周期約為三至十年。
    上述負責人認為，方興地產要在“城市運營”領域取得先機，其核心競爭力是多元化發展理念。“之所以叫運營商，在我們看來就是不能吃獨食。比如我們在梅溪湖項目的經驗總結中發現，這么大的面積不可能一個公司來做，要發揮每個參與者的力量來為這個區域做貢獻。誰能引入好的學校、好的產業，我們就把地賣給誰。比如有的開發商剛性需求產品做得好，那么就結合方興的要求，我們把地塊賣給他。”

公開數據顯示，方興地產與大河西先導區管理委員會在2011年簽約后投資600億元成為梅溪湖國際新城一級土地開發商，由單純的土地競拍開發企業躍身區域規劃運營主體。

這個位于湘江新區中心地帶的龐大項目，總占地面積達28411.9畝。方興地產經過資源整理與招商，已引進中海、中國鐵建、萬科、佳兆業、中冶長天、卓越等20余家企業進駐。其土地出讓收入達220億元。

上述負責人透露，目前針對運營中的招商環節，方興正在組建招商團隊。“未來將實行總部與區域聯動，比如在梅溪湖項目的運營中，我們儲備了全國大量的開發商資源。同時母公司中化集團旗下有五大行業，這些資源都可進行整合打通。而且許多央企也對我們的項目很有興趣。”

今年年初，方興地產還在南京江寧地區取得一幅棚戶區改造項目地塊的一級開發權。方興地產預計將其打造成總建筑面積385萬平方米的第三個國際新城項目。

作者： 孫維晨

刊發于總2116期《中國經營報》[房地產]版http://news.cb.com.cn/html/company_11_26057_1.html