方興地產中期業績報告顯示，2014年上半年，公司物業開發板塊簽約銷售額97.635億港元。公司所有者應占溢利36.51億港元，同比增長63%。

在年報數據背后，零售商業地產業務板塊作為方興地產(00817.HK)“雙輪驅動戰略”中持有型物業的核心板塊之一，已顯現出一定的發展潛力。

當前，方興商業旗下共擁有6個零售商業地產項目，總零售商業面積接近40萬平方米。根據規劃，未來5年方興商業旗下的零售商業地產面積有望超過100萬平方米，且全部采用自持經營方式。

“方興商業的規模化發展態勢已初步顯現。”RET睿意德商業服務部董事陳麗琳指出，方興地產從過去分散、量少的點星式開發，進入到覆蓋城市能級的區域商業中心、旅游度假商業、社區型商業以及商務配套型商業等領域，業務范圍已觸及零售商業地產的多個分支。

第一太平戴維斯商業樓宇部董事鄭廷俊則認為，對于方興商業來說，如何結合最新的商業技術、理念來尋找適合自己的發展路徑，開辟差異化路線，以及如何將成熟的商業地產人才轉化為富于自己特色的團隊力量，才是當務之急。

發力零售商業

截至目前，方興商業已在上海、三亞、南京、麗江、長沙、青島等城市布局，產品形態覆蓋多種類型。方興商業的這一區域布局與產品線覆蓋策略，與其整體發展戰略規劃有著密切關系。

據方興地產副總裁任艷華介紹，對于零售商業地產領域，方興地產一直有著清晰的戰略定位。早在確立規劃之初，方興商業就設定了四條零售商業產品線，即城市級商業中心、社區商業、商務配套商業和旅游度假商業。在實際的業務拓展中，方興商業始終以這4條產品線作為指引。

目前，方興商業旗下共有6個零售商業項目，其中2個是成熟運營的項目，4個是收購改造或在建項目。

其中，2個成熟項目是J·LIFE金茂上海時尚生活中心和J·LIFE金茂三亞時尚生活中心。上海J·LIFE位于上海金茂大廈商業群房內，總建筑面積約為3.6萬平方米，匯集了零售、私人護理、中西餐飲和配套服務等多種業態;三亞J·LIFE位于金茂三亞麗絲卡爾頓酒店內，匯集了以LV為代表的多家國際一線零售品牌。正是通過三亞J·LIFE，方興商業首次將多家國際一線品牌引入了海南省。

另外4個項目分別是麗江J·LIFE、南京玄武湖金茂匯、長沙梅溪湖金茂匯、青島金茂灣購物中心。其中，南京玄武湖金茂匯是原來的南京國際廣場購物中心，總建筑面積近10萬平方米，目前正在進行規劃改造及招商，有望于明年開業。麗江J·LIFE是方興商業旗下旅游度假商業的升級版產品，整體定位為服務于旅游度假群體的、匯聚特色餐飲、精品零售、文化休閑等為一體的高品質旅游商業中心，有望于今年年底明年年初開業。在建的長沙梅溪湖金茂匯、青島金茂灣購物中心均處于前期的規劃設計與建設進程中，計劃于2016年開業。

有行業分析師指出，方興商業在產品線上幾乎覆蓋了當前所有的零售商業類型，顯示了其發展零售商業的決心和策略重心。從其區域分布來看，方興商業以布局一二城市核心地段和資源性區域為主，發展前景可期。

自持經營的盤算

“從零售商業租賃市場層面看，零售商業租賃保持穩定增長，整體市場需求較為旺盛，空置率持續下降，租金保持增長態勢。”對于零售商業的未來發展趨勢，方興地產管理層認為，隨著中國經濟轉型升級和全球經濟持續復蘇，以寫字樓、商業零售、綜合體等業態為主的商業地產投資在中國發展潛力巨大，機遇難得。

對于零售商業地產的發展前景，方興地產較為看好。目前，方興商業已攜金茂品牌全面進軍零售商業地產領域，未來將攜四條產品線擇機進入資源性突出的一二線核心城市，項目總體量在未來5年將有望達到100萬平方米。

面對日漸增長的規模，方興商業將采用何種運營模式?任艷華表示，方興商業旗下零售商業項目均采用全部自持經營方式，統一招商、統一管理、統一運營。“自持經營，一方面是源于公司雙輪驅動戰略，零售商業是方興持有型物業發展的重要支撐點;另一方面，則是為了保證項目的品質和運營的創新。”

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從方興商業當前旗下的項目選址來看，大多處于城市中心區域或資源性區域，整體風險較低。從國內房地產市場整體發展形勢來判斷，方興商業依托央企背景，全面進軍零售商業地產領域，盡管起步較晚，卻具有一定的后發優勢。

自去年以來，方興商業逐步加大了專業商業地產人才的引入與培養。據該公司一位內部人士透露，方興商業已與多家國內知名商業地產開發企業聯系，引進了一批優秀的專業人才。

第一太平戴維斯商業樓宇部董事鄭廷俊表示，方興商業作為后起之秀，可以從當前一些成熟的項目和開發管理團隊中汲取經驗。對于方興商業來說，如何結合最新的商業技術、理念來尋找適合自己的發展路徑，也就是如何開辟真正的差異化路線，以及如何將成熟的人才轉化為富于自己特色的團隊力量，才是當務之急。

記者：楚貴峰

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